专家：“房屋养老金”制度并非首次提出

据中国建设报，6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。

倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

其中，“房屋养老金制度”引人关注，那么，何为“房屋养老金”制度？“房屋养老金”钱从哪里来又派何作用呢？

什么是“房屋养老金”制度？

“房屋养老金”制度并非首次提出。

房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化带来的安全隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。

据建筑杂志社报道，今年两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强带来《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》，其指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。其建议，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

另据江苏省人民代表大会常务委员会官网，今年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高也曾建议建立房屋养老金制度，探索破解房屋安全管理难题。佘才高指出，“房屋养老金是对政府储备房屋安全资金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隐患，解决历史遗留问题。”

同时，去年以来，官方也多次提出要研究建立房屋养老金制度。

2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故后，住建部于当年5月1日召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作住建部：探索建立房屋养老金制度，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度，研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2022年5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

为什么要建立“房屋养老金”制度？

佘才高指出，我国存量住房时间跨度长、数量大，不少住房是2000年以前建造，随着房龄的增长，老旧住房的占比还在持续攀升。部分存量住房平均房龄已达30-40年，房屋结构失稳、设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等房屋老化问题层出不穷。但是一些老旧小区的专项维修资金正快速减少甚至枯竭。他以南京为例，即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。

针对现有住宅专项维修资金不能满足房屋“应修尽修”需求的现象，佘才高建议建立房屋养老金制度。

柴强在其提案中也指出，据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超3成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。鉴于存量房屋规模越来越大，涉及居民和家庭越来越多，亟需未雨绸缪，向事前预防转型，从现在开始逐渐为房屋积累“养老金”。

“房屋养老金”钱从哪里来？

对于“房屋养老金”钱从哪里来的问题，佘才高在其提案中建议，房屋养老金可实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。

其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理住建部：探索建立房屋养老金制度，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

柴强在其《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中则表示，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

其建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

同时，发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治病”，实现房屋的安全检测、紧急情况排险以及意外风险保障，形成房屋安全长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障。

城市试点已在路上

今年以来，建立房屋养老金制度被多次提及，除了两会上部分人大代表、政协委员建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题外，今年4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，会议指出，要积极构建房屋安全管理长效机制，加快推进房屋安全管理地方立法，积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点和自建房安全跨部门综合监管试点。

同时，部分城市已探索开展房屋养老金制度试点相关工作。

据江苏省住房和城乡建设厅官网，今年5月12日，住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。座谈会上，调研组听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。

中指研究院认为，此次住建部再次强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄则提到，本次住建部与中国银行的交流，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。